Guía hipotecaria

Comprar una vivienda no es una decisión sencilla y financiarla todavía lo es menos. Por eso, se necesita una hipoteca que ofrezca más por menos. Una hipoteca sencilla, clara, transparente y que responda a las necesidades de cada persona.

Gracias al amplio conocimiento del mercado hipotecario de nuestro país, las agencias Kìron ofrecen soluciones personalizadas a todos sus clientes. 

Si quieres saber más sobre el mundo hipotecario, lee nuestra guía.

Como probablemente sabrás, el préstamo hipotecario es el crédito que se solicita para la financiación de una vivienda. Sin embargo, a diferencia de otros préstamos, éste se caracteriza por tener unos tipos de interés más bajos. El porqué es muy sencillo: la hipoteca, además de exigir la garantía personal, también tiene en cuenta el inmueble como garantía de pago.

Antes de solicitar este préstamo hay que realizar un trámite esencial: solicitar la tasación de la vivienda a una sociedad de tasación autorizada. Sólo así se puede conocer la valoración del inmueble y saber el importe del préstamo que puedes solicitar. No debes olvidar que dicha tasación tendrá que ser abonada con independencia de que al final se firme o no el crédito.

Otro factor que condiciona el importe del préstamo son los ingresos del solicitante o solicitantes. Es necesario comprobar si se está en condiciones de hacer frente al pago. Para ello se debe tener en cuenta el precio de la vivienda que se quiere comprar y los gastos iniciales. En la mayoría de casos el importe del préstamo no suele superar el 80% de la tasación de la vivienda, aunque después de estudiar cada caso de manera personalizada, se puede conseguir la financiación del 100% del precio tasado.

Hay más aspectos que debemos conocer antes de elegir una hipoteca. Uno de los más importantes es el plazo de amortización, o lo que es lo mismo, el tiempo que tenemos para devolver nuestro préstamo hipotecario. Lógicamente, cuanto mayor es el plazo, menores son las cuotas mensuales, lo que por ejemplo permite llegar a final de mes sin tantos agobios. Sea como sea, Kìron te ayuda a buscar la mejor opción acorde a tus necesidades.

El tipo de interés es otra consideración muy importante del préstamo, pero no se debe ver como un elemento aislado. Por eso es importante analizar la modalidad del tipo de interés, es decir, si es fijo o variable, las comisiones que se aplican, las cuotas a pagar, la periodicidad y el plazo de amortización.

Las comisiones. Como en el caso de otros préstamos, una hipoteca también suele estar sujeta al pago de alguna comisión. Una de las más habituales es la de apertura, que engloba los gastos de estudio y tramitación del préstamo y suele ser un tanto por ciento del importe del préstamo. Otra de las comisiones suele ser la de amortización anticipada, que hace referencia a los pagos extras que el cliente decide destinar para reducir el préstamo, ya sea rebajando la cuota que debe pagar mensualmente o el plazo de la operación.

T.A.E. La Tasa Anual Equivalente es el resultado de una fórmula matemática que tiene en cuenta el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación.

Tipos básicos de préstamos:

• Interés fijo: es el tipo de interés que permanece constante durante toda la vida del préstamo.
• Interés variable: varía al ritmo del mercado y el plazo de amortización suele ser mayor.
• Interés mixto: combina un periodo en el que el interés permanece fijo con otro en el que es variable y se ajusta al mercado.

Los documentos que debemos aportar a Kìron para la gestión del préstamo hipotecario son los siguientes:

• Documento Nacional de Identidad o Tarjeta de Residencia.
• Últimas nóminas.
• Declaración de la Renta y Patrimonio para los trabajadores por cuenta ajena y los últimos pagos fraccionados de IRPF e IVA, junto con la Declaración de la Renta y Patrimonio para los trabajadores por cuenta propia.

Además de todo esto, también es necesario aportar documentación de la vivienda objeto de la compra: escrituras, nota simple informativa y recibo del pago del IBI. Una vez analizada y recibida la documentación necesaria, ya se puede solicitar la formalización de una oferta vinculante.

Esta oferta vinculante es un documento que tendrá una vigencia mínima de diez días y que debe concretar hasta el mínimo detalle todos los elementos del préstamo.

Por ejemplo,

1. Importe y forma de entrega.
2. Amortización: número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago de la primera y última cuota, y condiciones en caso de amortización parcial.
3. Interés nominal: si es fijo o variable y, en el segundo caso, cómo, cuándo y en función de qué índice de referencia varía y el diferencial que se aplicará.
4. Comisiones: la comisión de apertura y la comisión de amortización anticipada.
5. Otros gastos que corren a cargo del prestatario: tasación, aranceles notariales y registrales, etc…
6. T.A.E.

Una vez aceptada la oferta vinculante ya ha llegado el momento de la formalización de las escrituras. Normalmente, en un solo acto y ante la presencia del notario se formaliza tanto la escritura de compraventa de la vivienda como la del préstamo hipotecario. De esta manera, de una sola vez se cierra la compra y la financiación de la vivienda.

De todos modos, la garantía hipotecaria sólo queda constituida cuando la escritura notarial se inscribe en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción puede requerir un plazo de tiempo relativamente largo.

Para cerrar esta guía hipotecaria, conviene repasar los gastos que supone la contratación de un préstamo hipotecario.

Son los siguientes:

• Tasación: se abona a la sociedad que calculó el valor de la vivienda.
• Registro: se abona la solicitud previa de información sobre la vivienda que se va a comprar y la inscripción del nuevo propietario.
• Notario.
• Gestoría: encargada de los trámites administrativos.
• Gastos bancarios: incluye, entre otros, la comisión de apertura del préstamo.

Además, también debes saber que la compra de una vivienda lleva aparejados otros impuestos, como puede ser el IVA (para vivienda nueva) o el ITP (para vivienda usada) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Sin embargo, no todo son gastos. La compra de tu vivienda, junto con el préstamo hipotecario, tiene una serie de beneficios fiscales que podemos presentar en la Declaración de la Renta. Con carácter general, se establece un porcentaje de deducción del 15% para las cantidades invertidas en la adquisición de vivienda habitual, con el límite aplicable de 9.015,18 euros.

Además, los dos primeros años se puede deducir un 25% de los primeros 4.500 euros invertidos y un 15% de los siguientes 4.500 euros. A partir del tercer año los porcentajes son de un 20% y un 15%, siempre con el límite anual de 9.015,18 euros.

Para que estos porcentajes sean de aplicación es necesario que el préstamo suponga al menos un 50% del valor de la vivienda y que no se amorticen durante los tres primeros años cantidades que superen el 40% del importe total solicitado.